規(guī)范物業(yè)準入和退出，為解決物業(yè)擅自棄管提供政策依據

　　明確各政府職能部門職責劃分，電梯安全監(jiān)管有細則

　　今日，記者從哈市物業(yè)管理配套政策總體設計架構座談會上獲悉，哈市近期將出臺一系列物業(yè)管理法規(guī)和政策，形成以《哈爾濱市物業(yè)管理條例》為核心，以《物業(yè)服務標準和收費辦法》為主線，支撐物業(yè)管理良性發(fā)展的法規(guī)政策框架體系，確保物業(yè)管理職責明晰、有章可循，科學規(guī)范履行物業(yè)的權利和義務。這些物管新規(guī)，將在征集哈市人大、物業(yè)企業(yè)、社科院、居民代表等各方意見后，于近期陸續(xù)出臺并實施。

　　1、開放服務等級設置 原來一級變最低

　　哈市擬出臺《哈爾濱市住宅物業(yè)服務標準》，與哈市物價部門配套制定的收費價格一一對應，明碼標價，公開透明?！稑藴省窋M將物業(yè)劃分為基礎、差集、特有三大類，秉持質價相符的原則，化解因二次加壓供水、清冰雪、裝修管理等項目服務與收費標準不明確，企業(yè)與業(yè)主爭執(zhí)推諉的矛盾。同時，《標準》中擬將服務等級倒置，使得原來一級變?yōu)樽畹停缓笾鸺壣仙?，開放了服務等級設置，為今后更高等級服務標準的設定預留了空間，化解目前指導價格封頂高端物業(yè)的收費困境。

　　《標準》中，每項物業(yè)服務內容，均有對應服務價格，均有明確服務標準，均有量化服務效果，均有具體考核分值。不僅促使物業(yè)企業(yè)標準化服務，讓業(yè)主明明白白消費，而且也為政府部門以及社會各界檢查、考核、監(jiān)督物業(yè)服務提供了標準和依據。

　　2、建立動態(tài)考評體系 引入第三方監(jiān)管

　　哈市擬出臺《物業(yè)服務企業(yè)考核管理辦法》、《物業(yè)服務社會第三方監(jiān)管管理辦法》、《物業(yè)費實行委托管理暫行規(guī)定》。其中，《考核辦法》將通過引入社會第三方監(jiān)管機制，對物業(yè)服務質量實施獨立、客觀的考評，避免了物業(yè)企業(yè)、業(yè)主、行政主管部門三方對服務質量認定上意見不一、缺乏公信力的矛盾?！豆芾磙k法》的出臺將呼應《考核辦法》，發(fā)揮社會第三方機構或人員客觀、獨立的監(jiān)督考核，對社會評估機構和獨立評估人員的管理進行明確和規(guī)范，有效監(jiān)督和約束社會評估機構、獨立評估人員盡職履行職責，避免發(fā)生違規(guī)行為。

　　同時，《物業(yè)費實行委托管理暫行規(guī)定》規(guī)定，將建立新型的物業(yè)收費及監(jiān)管體制，通過委托管理，業(yè)主繳納的物業(yè)費直接存入銀行托管賬戶，物業(yè)企業(yè)服務達標后，再由銀行撥付物業(yè)費，避免業(yè)主因為擔憂服務不到位，不愿意先繳費的現象發(fā)生，還能有效約束物業(yè)企業(yè)按合同約定提供質價相符的服務。

　　這三個配套新規(guī)，將通過采取實地現場檢查、入戶走訪調查、居民投訴辦結情況量化考核、物業(yè)行政主管部門一票否決等方式，全面、客觀地對物業(yè)企業(yè)服務質量和居民滿意度等進行動態(tài)考核，按季評價，年度匯總，考核結果與物業(yè)費托管撥付、物業(yè)項目收費標準核定、物業(yè)項目招投標、物業(yè)企業(yè)信用等級評定等有機結合，真正實現獎優(yōu)罰劣，服務質量決定企業(yè)生存發(fā)展的良性運作機制。

　　3、避免開發(fā)商控制前期物管招投標

　　在擬出臺新規(guī)中，《物業(yè)服務企業(yè)資質管理實施意見》、《物業(yè)服務企業(yè)信用評價管理辦法》、《物業(yè)服務信用保證金管理規(guī)定》相配套。這三項新規(guī)，通過多方采集物業(yè)服務企業(yè)良好行為信息和不良行為信息，綜合評定物業(yè)企業(yè)信用等級，與企業(yè)資質管理、信用保證金等有機結合，建立守信激勵和失信懲戒機制，對信用優(yōu)良的企業(yè)，予以優(yōu)先晉升資質等級、適當減免信用保證金等激勵政策；對信用不良的企業(yè)，予以降低或注銷資質等級、扣繳信用保證金、清出物業(yè)市場等懲戒措施。

　　哈市還擬出臺《物業(yè)管理招投標辦法》、《物業(yè)服務企業(yè)退出市場項目實施意見》。兩項新規(guī)進一步明確了開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)等各相關主體責任，強化了招投標、退出等關鍵環(huán)節(jié)的監(jiān)管措施，為有效解決開發(fā)商控制前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)企業(yè)擅自“棄管”等問題提供了政策依據。

　　《物業(yè)管理招投標辦法》提高了物業(yè)市場的準入門檻，可有效打破開發(fā)企業(yè)對招標的壟斷，解決原有物業(yè)項目招標側重于新建項目，既有項目招標行為不規(guī)范，未納入有效管理的弊端，讓評標結果更加公正客觀。

　　4、遏制將開發(fā)建設遺留問題轉嫁物業(yè)

　　在擬出臺新規(guī)中，《物業(yè)項目承接查驗辦法》、《電梯安全監(jiān)督管理辦法》、《住宅物業(yè)消防安全管理辦法》、《住房專項維修資金管理辦法》相配套。這四項新規(guī)明確了建設單位與物業(yè)企業(yè)就物業(yè)共用部位及共用設施設備的承接查驗及后續(xù)維修責任，從而有效遏制因建管交接責任不清，將開發(fā)建設遺留問題轉嫁物業(yè)管理現象的發(fā)生。同時，就消防、電梯等重點設施設備，明確了物業(yè)企業(yè)的日常看護及維修責任，明確了行業(yè)管理部門與消防、質量技術監(jiān)督等監(jiān)管部門的職責劃分，全面加強日常監(jiān)管力度，確保設施設備正常安全運行。

　　其中，《電梯安全監(jiān)督管理辦法》明確了各政府職能部門的職責劃分、電梯管理單位、電梯維護維修經費籌集等一系列事項，將解決電梯使用、管理單位安全責任，定期檢驗，日常檢查，安全管理，建設單位移交職責等一系列責任不清、程序不明問題。

　　此外，哈市還擬出臺《關于鼓勵和扶持物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展的若干意見》等對物業(yè)多位一體的政策扶持體系，立足物業(yè)行業(yè)發(fā)展需要，集中整合了稅收、金融、工商、財政、住房、公安、供水、供電、法院等各有關部門的政策資源，形成了一攬子鼓勵和扶持物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，扶持物業(yè)企業(yè)擴大管理規(guī)模、增強發(fā)展實力、提升服務水平。

摘自　《生活報》　2013.08.08